Poniżej zamieszczamy omówienie najmu, w tym najmu lokali użytkowych, mieszkalnych i najmu okazjonalnego lokalu, a także wzory omawianych umów.
Przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych znajdziemy przede wszystkim w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie), ale także – w zakresie nie uregulowanym tą ustawą – w kodeksie cywilnym (dalej: KC). W ustawie o ochronie uregulowano również najem okazjonalny lokali.
Przepisy dotyczące najmu pozostałych rzeczy oraz najmu lokali nie będących lokalami mieszkalnymi, znajdziemy w KC, w art. 659 i następnych.
Na jaki czas może być zawarta umowa najmu?
Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Ale:
1) jeśli ma dotyczyć nieruchomości lub pomieszczenia i obowiązywać dłużej niż rok, powinna zostać zawarta na piśmie. Jeśli strony o to nie zadbają, uważa się, że została zawarta na czas nie określony;
2) również umowy długoterminowe po upływie określonego terminu stają się umowami zawartymi na czas nie oznaczony, tzn.:
* jeśli umowa została zawarta między przedsiębiorcami – przechodzi w „tryb czasu nieokreślonego” po upływie 30 lat,
* w pozostałych przypadkach – po upływie 10 lat.
Obowiązki wynajmującego
Zasady opisane poniżej wynikają z faktu, że to wynajmujący jest właścicielem danej rzeczy, a najemca jedynie ją użytkuje, za co opłaca czynsz.
Wynajmujący ma obowiązek wydać rzecz w stanie przydatnym od użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania umowy – to tak co do zasady, ale:
* zasada ta nie dotyczy drobnych nakładów, wynikających ze zwykłego użytkowania;
* jeśli wynajmowana rzecz uległa zniszczeniu z powodów, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywracania stanu poprzedniego (np. zakupywania nowego przedmiotu najmu, remontowania, itd.);
* jeśli w trakcie obowiązywania umowy okaże się, że rzecz wymaga napraw, do których zobowiązany jest wynajmujący i bez tych napraw rzecz nie nadaje się do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin do dokonania napraw; jeśli naprawy w tym terminie nie zostaną wykonane, może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego;
* jeśli rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, ale jeśli wady uniemożliwiają korzystanie z rzeczy, a wynajmujący ich nie usunie lub usunąć ich się nie da, najemca może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym – pod warunkiem że w chwili zawarcia umowy nie wiedział o wadach (uniemożliwiających lub ograniczających korzystanie).
Poza tym najemca ma prawo założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych kosztów.
Obowiązki najemcy
Najemca:
* ma obowiązek ponosić drobne nakłady wynikające ze zwykłego użytkowania rzeczy. Jeśli tą rzeczą jest lokal, ustawa mówi, że te drobne nakłady to w szczególności (a więc m.in.): drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody;
* ma obowiązek niezwłocznego poinformowania wynajmującego:
– jeśli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej,
– jeśli rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego;
* ma obowiązek używania rzeczy w sposób określony w umowie, a jeśli umowa go nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy;
* może „czynić zmiany w rzeczy” (jak to określa ustawa) wyłącznie za zgodą wynajmującego;
* najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów;
* po zakończeniu umowy, najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; za pogorszenie nie uważa się zużycia rzeczy będącego następstwem prawidłowego używania.
Przy czym istnieje domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Dlatego istotne jest sporządzenie protokołu przekazania rzeczy opisującego jej stan oraz – w przypadku stwierdzenia wad rzeczy – niezwłoczne poinformowanie o tym wynajmującego.
Podnajem
Jeśli chodzi o podnajem oraz oddanie rzeczy najętej osobie trzeciej do bezpłatnego używania, obowiązuje zasada, że jeśli najemcy nie zabrania tego umowa, może podnająć lub oddać rzecz do używania w całości lub w części. Przy czym za używanie rzeczy w sposób zgodny z umową będą odpowiedzialni razem: najemca i osoba trzecia.
Umowa podnajmu lub bezpłatnego używania rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu i po tym terminie podnajmujący jest odpowiedzialny razem z najemcą za zwrot rzeczy najętej.
Ale powyższa zasada nie dotyczy podnajmu czy oddania do używania lokalu. W tym przypadku jest dokładnie odwrotnie tzn. bez zgody wynajmującego, najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana jedynie co do osoby, względem której najemca posiada obowiązek alimentacyjny.
Czynsz
* jest wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy,
* może być ustalony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju (w takim przypadku, ze względów podatkowych należy świadczenie należycie wycenić),
* jeśli strony z jakiegoś powodu nie ustaliły terminu płatności, jest płacony z góry: w przypadku najmu trwającego krócej niż miesiąc – za cały okres, a jeśli ma trwać dłużej lub gdy umowa została zawarta na czas nie określony – miesięcznie, do 10 dnia każdego miesiąca,
* w przypadku zalegania przez najemcę z czynszem przez okres nie dłuższy niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do przedmiotu najmu na zasadach opisanych w art. 670 i 671 KC; w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, prawo to rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających,
* wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
* za zapłatę czynszu i innych należnych opłat związanych z najmem lokalu (np. energia, czynsz, itp.) odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, za okres ich stałego zamieszkiwania w tym lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu
1. W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć umowę w terminach ustalonych w umowie. Jeśli w umowie terminów nie ustalono, umowa może być wypowiedziana z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące:
* gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
* gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; ale jeśli umowa dotyczy najmu lokalu niemieszkalnego – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
* gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
* gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
2. W przypadku umów zawartych na czas określony, wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć umowę wyłącznie terminach ustalonych w umowie; a w innych przypadkach, tylko jeśli ustawa pozwala na wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym ze względu na uchybienia którejś ze stron, o czym poniżej.
3. Wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym):
* najemca może w tym trybie wypowiedzieć umowę, gdy:
– rzecz ma nieusuwalne wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej,
– w przypadku najmu lokalu dodatkowo: jeśli lokal ma wady, które zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo pracowników, umowę może wypowiedzieć w tym trybie nawet wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach,
* wynajmujący może wypowiedzieć umowę w tym trybie, gdy:
– najemca spóźnia się z zapłatą czynszu co najmniej 2 pełne okresy płatności, ale jeśli najem dotyczy lokalu, po tych 2 miesiącach wynajmujący (jeśli chce w tym trybie wypowiedzieć umowę), powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu,
– najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że jest ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
– najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Sprzedaż rzeczy najętej
Wynajmujący jako właściciel ma oczywiście prawo sprzedać najmowaną rzecz. W takim przypadku nabywca staje się nowym właścicielem i wynajmującym na zasadach określonych w umowie najmu. Przysługuje mu jednak prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, także wtedy gdy umowa była zawarta na czas określony, chyba że została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i rzecz została już najemcy wydana.
Jednak, jeśli na skutek takiego wypowiedzenia najemca jest zmuszonyzwrócić rzecz wcześniej, niż byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od poprzedniego wynajmującego naprawienia szkody. Powinien jednak niezwłocznie zawiadomić go o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy w przeciwnym razie byłemu wynajmującemu przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nowego wynajmującego.
Ten tryb wypowiedzenia umowy przez nowego wynajmującego nie dotyczy najmu lokali mieszkalnych, chyba że nie nastąpiło jeszcze przekazanie go najemcy.
Po rozwiązaniu umowy najmu
* jeśli po upływie terminu, na jaki umowa została zawarta (jeśli była zawarta na czas określony) albo po jej wypowiedzeniu, najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, uważa się że umowa najmu została przedłużona na czas nieokreślony;
* jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, a umowa nie reguluje takiej sytuacji, wynajmujący może albo zatrzymać ulepszenia płacąc sumę odpowiadającą ich wartości w chwili zwrotu rzeczy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego;
* roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oraz roszczenia najemcy o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Wzór umowy najmu lokalu użytkowego znajduje się w tej zakładce.