Umowa najmu rzeczy w tym najmu lokalu niemieszkalnego
Podnajem
Jeśli chodzi o podnajem oraz oddanie rzeczy najętej osobie trzeciej do bezpłatnego używania, obowiązuje zasada, że jeśli najemcy nie zabrania tego umowa, może podnająć lub oddać rzecz do używania w całości lub w części. Przy czym za używanie rzeczy w sposób zgodny z umową będą odpowiedzialni razem: najemca i osoba trzecia.
Umowa podnajmu lub bezpłatnego używania rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu i po tym terminie podnajmujący jest odpowiedzialny razem z najemcą za zwrot rzeczy najętej.
Ale powyższa zasada nie dotyczy podnajmu czy oddania do używania lokalu. W tym przypadku jest dokładnie odwrotnie tzn. bez zgody wynajmującego, najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana jedynie co do osoby, względem której najemca posiada obowiązek alimentacyjny.
Czynsz
* jest wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy,
* może być ustalony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju (w takim przypadku, ze względów podatkowych należy świadczenie należycie wycenić),
* jeśli strony z jakiegoś powodu nie ustaliły terminu płatności, jest płacony z góry: w przypadku najmu trwającego krócej niż miesiąc – za cały okres, a jeśli ma trwać dłużej lub gdy umowa została zawarta na czas nie określony – miesięcznie, do 10 dnia każdego miesiąca,
* w przypadku zalegania przez najemcę z czynszem przez okres nie dłuższy niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do przedmiotu najmu na zasadach opisanych w art. 670 i 671 KC; w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, prawo to rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających,
* wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego,
* za zapłatę czynszu i innych należnych opłat związanych z najmem lokalu (np. energia, czynsz, itp.) odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, za okres ich stałego zamieszkiwania w tym lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu
1. W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć umowę w terminach ustalonych w umowie. Jeśli w umowie terminów nie ustalono, umowa może być wypowiedziana z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące:
* gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
* gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; ale jeśli umowa dotyczy najmu lokalu niemieszkalnego - najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
* gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
* gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
2. W przypadku umów zawartych na czas określony, wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć umowę wyłącznie terminach ustalonych w umowie; a w innych przypadkach, tylko jeśli ustawa pozwala na wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym ze względu na uchybienia którejś ze stron, o czym poniżej.
3. Wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym):
* najemca może w tym trybie wypowiedzieć umowę, gdy:
- rzecz ma nieusuwalne wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej,
- w przypadku najmu lokalu dodatkowo: jeśli lokal ma wady, które zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo pracowników, umowę może wypowiedzieć w tym trybie nawet wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach,
* wynajmujący może wypowiedzieć umowę w tym trybie, gdy:
- najemca spóźnia się z zapłatą czynszu co najmniej 2 pełne okresy płatności, ale jeśli najem dotyczy lokalu, po tych 2 miesiącach wynajmujący (jeśli chce w tym trybie wypowiedzieć umowę), powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu,
- najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że jest ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
- najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.